Aktuálna cena bytu

Ceny nehnuteľností v posledných rokoch prudko stúpli, čo bolo ovplyvnené mnohými faktormi, ktoré popisujem v tomto článku. Hodnota (nielen) bytov ponúkaných na trhu však nebude stúpať do neba. Trh s nehnuteľnosťami sa dynamicky vyvíja, a ako sa v priebehu posledných mesiacov ukázalo, aktuálna cena bytu sa môže relatívne rýchlo meniť.

Môžeme povedať, že ponuková cena bytu v danom okamihu bude rozhodovať o tom, aké sú šance osloviť správnych záujemcov o kúpu. Medzi nimi sa musí nachádzať minimálne jediný kupujúci, ktorý váš byt skutočne kúpi. Potrebujete teda nájsť kupujúceho, ktorý bude ochotný za danú nehnuteľnosť zaplatiť vami požadovanú cenu.

Aktuálna cena bytu závisí od množstva faktorov. Od lokality, v ktorej sa byt nachádza, jeho veľkosti, dispozície, stavu, polohe v rámci bytového domu aj orientácie na svetové strany. Všetky tieto parametre sa potom porovnávajú s kvantitou a kvalitou konkurenčných ponúk vo vašom susedstve v danom čase, pričom sa zohľadňuje tiež celkový stavu realitného trhu. Výrazne však aktuálna cena vášho bytu závisí od vašich potrieb, možností a očakávaní.

V článku sa dozviete, ako sa stanovuje aktuálna trhová cena bytu, aké ďalšie faktory ju ovplyvňujú a prečo je dôležité mať o nej jasnú predstavu. Budeme sa tiež venovať tomu, ako je možné zistiť trhovú cenu bytu a na čo je potrebné dávať pozor pri jej stanovení. Ak teda plánujete zrealizovať predaj svojho bytu, tento článok vám pomôže lepšie sa zorientovať v problematike a dozviete sa, čo je potrebné pre nastavenie správnej trhovej (ponukovej) ceny.

Je dôležité, aby sme sa zaujímali o trhovú hodnotu našich nehnuteľností. Pretože práve tento parameter môže ovplyvniť množstvo rozhodnutí, ktoré potrebujeme urobiť. A to pri kúpe ale aj predaji nehnuteľnosti.

Trhová hodnota je v podstate suma, ktorú je trh ochotný zaplatiť v určitom okamihu za danú nehnuteľnosť. A táto suma sa často podstatne líši od tej, ktorú sami očakávame.

Jednoducho, či už ste v roli predávajúceho alebo kupujúceho, mali by ste si nehnuteľnosť a jej aktuálnu trhovú hodnotu nechať posúdiť od odborníka na nehnuteľnosti vo vašej lokalite. Získate tak jasnú predstavu o tom, koľko peňazí môžete za danú nehnuteľnosť zinkasovať jej predajom alebo naopak, koľko je vhodné za určitú nehnuteľnosť zaplatiť a či sa vám takáto investícia oplatí.

Okrem toho môže znalosť trhovej hodnoty ovplyvniť aj množstvo iných rozhodnutí. Napríklad rozhodnutie o tom, či nie je vhodnejšie nehnuteľnosť vo vašej situácii prenajať, prípadne použiť ako zábezpeku pre nový hypotekárny úver.

Chcel by som teda ešte raz zdôrazniť, že aktuálna trhová hodnota nehnuteľnosti je veľmi dôležitý faktor. Mal by nás mal zaujímať vždy, keď do nášho rozhodovania vstupujú akékoľvek aktivity súvisiace s našim nehnuteľným majetkom.

Ceny bytov v Bratislavskom kraji za posledných pár rokov zažili dynamický nárast. V roku 2019 sa priemerná cena bytu pohybovala okolo 2 102 eur za meter štvorcový, o tri roky neskôr sme sa však dostali až na 3 357 eur za meter štvorcový. Takýto vývoj bol podmienený dostupnosťou lacných hypotekárnych úverov, čo ovplyvňovalo celkovú dynamiku dopytu po nehnuteľnostiach nie len v centre Bratislavy.

V dôsledku pandémie koronavírusu došlo v roku 2020 k výraznej deformácii vývoja cien rôznych druhov nehnuteľností nie len v Bratislave. Zatiaľ čo celková priemerná cena nehnuteľností na bývanie v Bratislavskom kraji bola v prvom štvrťroku 2021 okolo 2 644 eur za meter štvorcový, v treťom štvrťroku 2022 sa priemerná cena vyšplhala až na 3 451 eur za meter štvorcový (Zdroj informácií: https://nbs.sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/ )

Súčasná situácia na trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave je pre kupujúcich a nájomcov zložitá. Vplyvom vysokej inflácie výrazne rastú náklady na bývanie a život všeobecne, vysoké úrokové miery podstatne zvýšili ceny hypotekárnych úverov a mnohí tak začali uprednostňovať nájom pred kúpou. Je však potrebné dodať, že napriek rastúcim cenám nájmov sa nájdu aj v Bratislave oblasti, kde sa ceny stabilizovali a sú momentálne vcelku dostupné. Je však možné, že ak v niektorých lokalitách narazíte na dobrú ponuku bytu na prenájom, budete sa musieť rozhodnúť pomerne rýchlo.

V súvislosti s vývojom cien bytov v Bratislave je tiež dôležité zmieniť, že pokračuje výstavba nových rezidenčných projektov. Dynamika prírastkov nových bytových jednotiek síce mierne klesá, napriek tomu však prispieva k zvyšovaniu ponuky bytov na trhu novostavieb, čo zároveň zvyšuje konkurenciu medzi developermi a môže to viesť k určitému tlaku na ceny.

Celkovo vzaté je vývoj cien nehnuteľností v Bratislave, ako aj v iných častiach Slovenska, závislý od mnohých faktorov. Dopyt po nehnuteľnostiach a ich ponuku bude určite významne ovplyvňovať ďalší vývoj sadzieb hypotekárnych úverov, ale tiež celkový stav ekonomiky. Napriek tomu, že sú ceny bytov aj naďalej relatívne vysoké, objavujú sa prvé náznaky ich poklesu, a to aj u luxusnejších nehnuteľností. To nasvedčuje tomu, že sa postupne budú objavovať nové príležitosti pre kupujúcich.

Vďaka dostupnosti internetu a moderných technológií je dnes možné pomerne jednoducho a rýchlo zistiť aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Online ocenenie aj kalkulačka ceny nehnuteľnosti môžu byť užitočné nielen pre majiteľov nehnuteľností, ale aj pre všetkých, ktorí plánujú kúpu.

Online kalkulačka ceny nehnuteľnosti môže byť užitočným nástrojom pre tých, ktorým stačí zistiť veľmi orientačnú hodnotu svojho majetku. Pričom vychádzam najmä zo svojich osobných skúseností, kde som otestoval rôzne súčasne dostupné online nástroje. Pri ocenení rovnakej nehnuteľnosti boli ich výsledky diametrálne odlišné. Presnosť výsledkov totiž závisí od rôznych faktorov, ktoré (dovoľujem si tvrdiť) zatiaľ nedokáže zohľadniť žiadny automatický nástroj. Napr. orientácia na svetové strany, konkrétny stav nehnuteľnosti, poloha v rámci určitej lokality a podobne. A najmä to najdôležitejšie, aktuálny stav realitného trhu a sentiment ľudí, ktorí sa na ňom pohybujú.

Je teda dôležité si uvedomiť, že kalkulačka slúži ako orientačný nástroj a nie je náhradou za odbornú analýzu trhu a odborné a vierohodné stanovenie hodnoty nehnuteľnosti, ktoré môžete získať od špecialistu na nehnuteľnosti v určitej lokalite.

S online ocenením nehnuteľnosti môžete získať o niečo presnejšiu predstavu o jej trhovej hodnote. Online ocenenie, ako ho vnímam ja, je určitou kombináciou automatických nástrojov a ľudského pohľadu. Stále je však potrebné myslieť na to, že určité faktory, ktoré do výsledku jednoznačne vstupujú, nie je možné preniesť online. Ako príklad si dovolím použiť určitý zdravotný problém a jeho riešenie s lekárom po internete.

Môžete mu daný problém popísať aj mu poslať fotografie. Áno, bude to celé trvať niekoľko minút a bez nutnosti sa stretávať. Dovoľujem si však tvrdiť, že od výsledku nemôžete očakávať to isté, ako keď za ním zájdete, osobne si dané zranenie prezrie, ohmatá, prípadne urobí ďalšie potrebné vyšetrenia. Zdravotný problém aj cenový odhad nehnuteľnosti riešené online môžu síce byť rýchle a efektívne, no nemusia vám priniesť želaný výsledok.

Preto ak máte nehnuteľnosť, ktorú chcete oceniť, využite radšej služby skúsených odborníkov, ktorí vám pomôžu zistiť aktuálnu hodnotu vášho majetku s prihliadnutím na všetky rozhodujúce faktory. A osobne si stojím za tým, že čas a energia, ktoré tomu venujete, sa vám vrátia v podobe presnejších informácií pre vaše ďalšie dôležité rozhodnutia.

Ako už bolo spomenuté, ocenenie bytu (aj iných nehnuteľností) zohľadňuje množstvo premenných, ktoré ovplyvňujú jeho hodnotu. Podlahová plocha, dispozícia, vek stavby, stav nehnuteľnosti, poloha v rámci bytového domu, orientácia v rámci zástavby, orientácia podľa svetových strán, výbava a príslušenstvo k nehnuteľnosti, energetická trieda aj celkový pocit z danej nehnuteľnosti.

Zohľadňujú sa tiež tzv. vplyvové faktory, ako sú dopravná dostupnosť, občianska vybavenosť, možnosti parkovania a podobne. Samozrejme kvantita a kvalita konkurenčných ponúk vo vašom susedstve, celkový stav realitného trhu a sentiment ľudí, ktorí sa na ňom pohybujú. V prípade záujmu o predaj nehnuteľnosti však aktuálna cena vášho bytu závisí rovnako od vašich potrieb, možností a očakávaní v okamihu uvedenia nehnuteľnosti na trh.

Aktuálnosť ocenenia bytu závisí od mnohých faktorov. Ak sa v okolí bytu vyskytli zmeny v infraštruktúre, zlepšila sa atraktivita lokality napríklad v kvalite občianskej vybavenosti, estetická či funkčná stránka verejného priestoru a zlepšila sa dostupnosť služieb, došlo k zlepšeniu verejnej dopravy alebo iných faktorov, môže to pozitívne ovplyvniť hodnotu bytu. A opäť, veľkú rolu v tom zohráva aj celková situácia na realitnom trhu, resp. vývoj ekonomiky celkovo.

Je preto vhodné ocenenie nehnuteľnosti po určitom čase aktualizovať. Keď budem hovoriť iba za nedávne obdobie, tak výrazne inú hodnotu mal konkrétny byt na začiatku roku 2021 ako o rok neskôr. Zároveň pamätajte na to, že ocenenie bytu je vo všetkých prípadoch iba odhadom trhovej hodnoty. Výslednú realizačnú cenu každej nehnuteľnosti na konci dňa určí trh samotný. A to zohľadnením všetkých už vyššie spomenutých kritérií a najmä aktuálnou silou ponuky a dopytu.