Realitné prípady – november 2022

Aktuálnu situáciu na realitnom trhu môžeme jednoznačne označiť, za prinajmenšom zaujímavú. Je to tak. Tomu, čo sa deje vo všeobecnosti, ako to vnímame a čo si myslíme o najbližšom vývoji sa však venujeme a budeme venovať v iných našich článkoch. V tomto článku vám to, čo sa deje ukážem na konkrétnom, reálnom obchodnom prípade. Záver si potom môže urobiť každý sám.

Jednalo sa o predaj dvojizbového bytu v novostavbe skolaudovanej na prelome rokov 2021/2022, priamo v bratislavskom downtowne. Parametre nehnuteľnosti: rozloha interiéru 56 m2, balkón 5 m2, podlažie 27 z 35, orientácia na východ, prevedenie bytu štandard, k bytu prislúchajúca pivnica. Byt bol novému majiteľovi odovzdaný začiatkom júla.

Hádajte čo? V tom čase sa v ponuke objavilo 15, dá sa povedať úplne rovnakých bytov. A pozor, to iba v rámci tohto projektu, jedného bytového domu. To všetko v čase, kedy sme už mali naplno rozbehnuté zdražovanie hypoték, cien energií a tovarov, začínalo sa hovoriť o výraznom poklese dopytu a zároveň začalo leto, takže väčšina ľudí sa po dvoch pandemických rokoch rozbehla do sveta.

Porovnajme si spomínanú konkurenciu. Zanedbateľné rozdiely vo výmerách a v podstate identické pôdorysy. Vo väčšine prípadov rovnaký základný štandard, nakoľko byty dokončoval developer. Iba zopár bytov bolo dokončených a zariadených finálne. Hlavné rozdiely boli v orientácii na svetové strany (východ – výhľad smer Ružinov, Malé Karpaty, alebo západ – výhľad smer Staré Mesto, hrad) a umiestnení podlažia. Vzhľadom na všetky parametre sme náš byt považovali za jeden z tých lepších.

Byt sme profesionálne nafotili, pre lepšiu predstavu o priestore urobili virtuálny staging aj pôdorys, napísali pútavý popis a spustili inzerciu. Zapli sme platené reklamné kampane na sociálnych sieťach. Všetko konkrétne 29.07.2022. A to dôležité pre tento príbeh, cenu sme nastavili na úroveň 289.900,- EUR. Najlacnejší konkurenčný byt v tom čase bol ponúkaný za 279.000,- EUR. Ceny ostatných postupne stúpali, najdrahší bol (stále je) za 379.500,- EUR. Zdôrazňujem, že byty, ktoré boli lacnejšie, ale aj mnohé z tých drahších boli na nižších a teda menej zaujímavých podlažiach.

Do 21.09.2022 mala naša ponuka pomerne slabé sledovania na realitných portáloch (to je v tomto momente všeobecná skutočnosť, ale o tom v inom článku), ale výborné sledovania kampaní na sociálnych sieťach. Mali sme však iba dve obhliadky. Jeden klient zhodnotil, že byt je vzhľadom na „aktuálnu situáciu na realitnom trhu“ príliš drahý. Druhý klient sa rozhodol s kúpou počkať, ako sa bude situácia vyvíjať. Znížili sme teda cenu, na 279.900,- EUR. Čím sme sa dostali medzi najlacnejšie konkurenčné ponuky.

Ďalší dôležitý dátum je 12.10.2022. Opäť dva dopyty, na konci s rovnakým záverom. Jeden klient kúpil byt v inej lokalite a za výrazne nižšiu sumu. Druhý svoj záujem o kúpu novej, investičnej nehnuteľnosti úplne zastavil.

Stáli sme pred dôležitým rozhodnutím. Čo urobiť? Naša ponuka bola medzi najlacnejšími, aj keď parametrami z tých lepších. Nepredávali sa ani ostatné, konkurenčné ponuky. Je pravda, že byt nebol v ponuke ešte príliš dlho, aby sme mohli hovoriť o „ležiaku“. Avšak, vzhľadom na výrazne sa meniacu situáciu na trhu, malo význam čakať?

Celú situáciu sme prešli s majiteľom a urobili rozhodnutie. Majiteľ je rozumný, pragmatický realista. Dal si vysvetliť, že situácia na trhu sa zmenila. Áno, už sa to stalo. Tiež vedel, že byt kupoval pred tromi rokmi, takže celkový zisk z tejto investície bude viac, ako fantastický. Najmä však vedel, že čakať kvôli vidine ešte vyššieho zisku sa nemusí vyplatiť. Nemusí sa totiž dočkať. Dohodli sme sa, že urobíme test. Spomínaného 12.10.2022 sme znížili cenu na 269.900,- EUR. Čo bolo o 10.000,- EUR nižšie, ako bola cena druhého najlacnejšieho konkurenčného bytu. Hovorili sme si, „bude takto výrazne nižšia cena pre dopytujúcich taká zaujímavá, že sa o daný byt nakoniec „pobijú“?“ A viete čo? Nič! Až po dvoch týždňoch sa nám ozval prvý dopytujúci. Preskočím omáčky, byt kúpil. Vydýchli sme si. Majiteľ je spokojný, má predané.

Viem, niekto môže povedať, že to nebolo správne, že sa mohlo počkať a byt by sa predal drahšie, že sa predal pod cenu. V podstate o 7% lacnejšie, ako bola pôvodná predstava (dôležité je zdôrazniť slovo predstava). Áno, mohlo sa to stať, priznávam. Ale pozor, z pôvodných 15 konkurenčných bytov je v ponuke (20.11.2022) stále 12. Najlacnejší na pôvodnej úrovni 279.000,- EUR. My máme predané, konkurencia čaká. Ale na čo? Na ďalšie zdraženie hypotekárnych úverov, cien energií, alebo spotrebného tovaru celkovo? Alebo na blížiace sa sviatky? Toto všetko sa totiž deje. Myslia si, že keď toto nastane, tak ceny budú opäť prudko rásť? Že sa dopyt vráti na predchádzajúce úrovne? Uznávam, teoreticky sa to stať môže. My však máme predané.

Ešte jeden postreh. Čo znamená, predať pod cenu? Konečnú cenu akéhokoľvek produktu vytvára iba daný trh, to znamená pomer ponuky a dopytu. Preto predať pod cenu podľa môjho názoru znamená, keď mi trh za niečo ponúka 100,- EUR a ja to predám za 80,- EUR, predal som pod cenu. Keď však pýtam svojich 100,- EUR a trh mi neponúkne nič, tak mám dve možnosti. Čakať na svojich vysnívaných 100,- EUR, alebo pochopím, že trhová hodnota je 80,- EUR. A mám predané.

Situácia na realitnom trhu je aktuálne skutočne zaujímavá, neprehľadná, dynamická a z určitého uhľa pohľadu aj negatívna. Nemáme vešteckú guľu, ktorá by presne povedala, čo bude a ako sa prispôsobiť. Máme však skúsenosti. Preto, pokiaľ vás zaujíma téma realitného trhu, prečítajte si aj ďalšie články v našom magazíne. Možno tam nájdete odpovede, názory, alebo usmernenia, ktoré hľadáte.